В обзоре Верховный Суд разъяснил порядок оспаривания сделок с недвижимостью, приобретённой в браке, но проданной одним из бывших супругов уже после развода.

Ключевой вывод: само по себе отсутствие согласия второго участника совместной собственности не делает сделку недействительной. Для её оспаривания необходимо доказать, что покупатель знал или заведомо должен был знать об отсутствии у продавца полномочий распоряжаться всей квартирой.

Что разъяснил Верховный Суд

Если квартира приобретена в браке и не была разделена, после развода она продолжает находиться в общей совместной собственности бывших супругов.

При этом к распоряжению такой недвижимостью применяются разные нормы:

• во время брака - статья 35 Семейного кодекса РФ;

• после расторжения брака - статья 253 Гражданского кодекса РФ об общей совместной собственности.

Таким образом, отсутствие нотариального согласия бывшего супруга после развода не является безусловным основанием для отмены сделки.

Какой спор рассматривал суд

После расторжения брака бывший муж заключил договор займа, обеспечив обязательство залогом совместной квартиры. Затем он передал квартиру кредитору по соглашению об отступном, а новый собственник впоследствии продал её третьему лицу.

Бывшая супруга потребовала признать сделки недействительными, разделить совместно нажитое имущество и признать за ней право собственности на 1/2 доли в праве собственности на квартиру.

Суд апелляционной инстанции удовлетворил иск, сославшись на злоупотребление правом со стороны бывшего мужа. Верховный Суд отменил апелляционное определение и направил дело на новое рассмотрение: суд не установил, знал ли приобретатель об отсутствии согласия бывшей супруги и ограничении полномочий продавца.

Что необходимо доказать бывшему супругу

Для оспаривания сделки недостаточно подтвердить, что квартира приобретена в браке, а согласие на её отчуждение не выдавалось.

Потребуется доказать:

• сохранение режима совместной собственности на дату сделки;

• отсутствие раздела имущества, соглашения или иных оснований, предоставляющих продавцу право единолично распоряжаться квартирой;

• осведомлённость покупателя об отсутствии согласия второго собственника либо наличие обстоятельств, при которых покупатель заведомо должен был понимать, что полномочия продавца ограничены.

В качестве доказательств могут оцениваться родственные, деловые или финансовые связи сторон, наличие судебного спора о разделе имущества, предварительное уведомление покупателя, фактическое проживание бывшего супруга в квартире, существенное отклонение цены от рыночного уровня и необычный порядок расчётов.

Ни одно из этих обстоятельств само по себе не предрешает исход спора: суд оценивает всю совокупность доказательств.

Что необходимо проверить покупателю

Приобретение квартиры у лица, ранее состоявшего в браке, требует расширенной юридической проверки недвижимости. Одной выписки из ЕГРН и факта регистрации права за продавцом может быть недостаточно.

До совершения сделки необходимо установить:

• когда и на каком основании приобретена квартира;

• состоял ли продавец в браке на момент её приобретения;

• разделено ли имущество после развода;

• заключались ли брачный договор или соглашение о разделе имущества;

• имеется ли судебное решение о разделе;

• заявляет ли бывший супруг права на объект;

• кто фактически проживает и зарегистрирован в квартире.

Если квартира сохраняет статус совместной собственности, снизить риск позволит участие обоих бывших супругов в сделке либо получение документально оформленного подтверждения воли второго собственника.

Чем может быть полезно АБМ «ЗАКОН»

Юридическая проверка особенно актуальна перед продажей, покупкой, залогом или передачей в качестве отступного недвижимости, приобретённой в браке и не разделённой после развода.

АБМ «ЗАКОН» проводит комплексную юридическую проверку семейной недвижимости, оценивает риск оспаривания сделки бывшим супругом, исследует историю собственности и формирует доказательства добросовестности приобретателя.

Если конфликт уже возник, Бюро разрабатывает стратегию раздела имущества, готовит заявление об обеспечительных мерах, сопровождает оспаривание сделки либо представляет интересы приобретателя в суде.

Результат для доверителя - не формальная проверка ЕГРН, а правовая карта объекта: кто вправе на него претендовать, какие сделки находятся в зоне риска, каких доказательств недостаёт и какие действия необходимо предпринять до передачи денег или утраты контроля над недвижимостью.